מילון מונחים

אחד המשתנים המשמעותיים ביותר המשפיעים על מחיר הכסף (כלומר הריבית שנקבל מהבנק עבור הלוואת המשכנתא) הוא הקצאת ההון של הבנק.לכאורה, מדובר בנתון פנימי של הבנק המוגדר על ידי הרגולציה של בנק ישראל, וקובע כמה כסף צריך הבנק להקצות, כבטחונות, בגין כספי המשכנתא שהוא מלווה. מאחר והבנק נדרש להקצות סכום כסף בו לא יעשה שימוש בתקופת ההלוואה, הוא מתמחר את “ההפסד” שלו בגין זה.ככל שאחוז המימון הנדרש להלוואה גבוה יותר, כך הקצאת ההון של בנק גבוהה יותר, מכאן שככל שאחוז המימון גבוה יותר ריבית הבסיס על ההלוואה גבוהה יותר.הקצאת ההון מחולקת למדרגות על פי אחוז המימוןמשכנתא לדיור 1%-45% מימון = הקצאת הון 35%משכנתא לדיור 46%-60% מימון = הקצאת הון 50%משכנתא דיור 61%-75% מימון = הקצאת הון 60%משכנתא לכל מטרה = הקצאת הון 75%משכנתא לקבוצות רכישה = הקצאת הון 100% חשוב להכיר את מדרגות המימון, ובמידת האפשר לתכנן משכנתא במדרגת מימון נמוכה ככל האפשר על מנת להנות מריביות נמוכות יותר.בנוסף, הקצאת ההון אינה המשתנה היחיד שמשפיע על מחיר הכסף, אליו מצטרפים משתנים כגון איכות העסקה, איכות הלווה ואחרים.

הון עצמי הוא סכום הכסף שהלווה מביא “מהבית” לצורך מימון העסקה.בכל סוג של עסקה, נדרש הלווה לאחוז שונה של הון עצמי מינימלי עבור העסקה.בגדול, ברכישת דירת מגורים ראשונה / יחידה יידרש הלווה למינימום הון עצמי של 25% מגובה העסקה, שכן המימון הבנקאי המקסימלי הינו 75% בעסקה מסוג זה.ולפי אותו ההיגיון, בעסקת שיפור דיור, 30% הון עצמי מינימלי, בעסקת דירה להשקעה 50% הון עצמי מינימלי.על פי הכללים הבסיסיים, הבנק ידרוש הוכחה לקיומו של ההון העצמי לפני אישור ההלוואה, ובנוסף על פי רוב ידרוש את תשלום ההון העצמי במלואו לפני העברת כספי המשכנתא, שכן הבנק תמיד ירצה להיות כסף אחרון במשכנתא (נתון זה ניתן לשינוי בנסיבות שונות ובתיאום עם הבנק).הלוואת המשכנתא אינה מכסה תשלומים נלווים לעסקה לדוגמת מס רכישה, שמאות, עו”ד, יועץ משכנתאות, מתווך וכו’, ולכן יש לוודא כי ברשותכם הון עצמי מעבר להון המינימלי המוצג לבנק, לצורך כיסוי עלויות אלו.ככל שההון העצמי מהווה אחוז גבוה יותר מן העסקה, אחוז המימון הבנקאי הנדרש להשלמת העסקה נמוך יותר, וככל שאחוז המימון הבנקאי נמוך יותר הריביות נמוכות יותר.חשוב לעשות שימוש מושכל בהון העצמי, בעיקר בעסקאות רכישה מקבלן או בעסקאות בנייה עצמית, שבהן לא כל העלויות ידועות מראש (למשל הצמדת יתר התשלום לממד תשומות הבנייה) וסביר שהלווה יידרש להוצאות לא צפויות לא ניתן יהיה לכסות באמצעות המשכנתא.בעסקאות מחיר למשתכן (עדיין) אחוז ההון העצמי המינימלי הנדרש שונה והוא מחושב משווי השוק ולא ממחיר החוזה, פירוט על כך בפוסט בנושא מחיר למשתכן.

הלוואת בלוןלוח סילוקין מסוג בלון קובע כי הפירעון המלא של ההלוואה יבוצע בתשלום אחד בסוף התקופה.שני סוגים להלוואת הבלון:בלון מלא – תקלון הקרן + הריבית על כל התקופה ביום פירעון ההלוואה. זו האופציה היותר יקרה שכן הלווה ישלם ריבית דה ריבית על ההלוואה (תשלום ריבית על הריבית הלא משולמת בתקופת ההלוואה).בלון חלקי – תשלום חודשי של הריבית על ההלוואה ותשלום הקרן בתשלום אחד בסוף התקופה.הלוואת בלון היא לוח הסילוקין היקר ביותר, שכן לוח זה מאפשר ללווה לשמור על תזרים המזומנים שלו ללא שינוי לכל תקופת ההלוואה.הבנק ידרוש ביטחונות לפירעון המלא של קרן ההלוואה בתום התקופה.הלוואת בלון מתאימה למשל למשקיעי נדלן שמתכננים את מכירת הנכס לפני תום תקופת ההלוואה.

עמלת פירעון מוקדםעמלה המשולמת בכל מקרה של פירעון מוקדם של אחד או יותר ממסלולי ההלוואה, הכוללים מסלול של ריבית קבועה, ובמקרה בו הריבית בהלוואה גבוהה מן הריבית הממוצעת של המשכנתאות המפורסמת על ידי בנק ישראל.מטרת ה”קנס” היא לפצות את הבנק בגין ההפסד הצפוי לו מהפירעון המוקדם, שכן הלווה הוא זה שמבקש ל”הפר” את חוזה ההלוואה.עמלת פירעון מוקדם, לא קיימת במסלולי המשתנות הקצרות עד שנה (פריים או מט”ח) וחלה על הרכיבים הקבועים במשתנות על תחנה היציאה ובקבועות (צמודות ולא צמודות).ברשת קיימי מגוון של מחשבונים לחישוב עמלת הפירעון המוקדם, אולם, אם תבקשו מן הבנק “דוח יתרות לסילוק משכנתא” (ללא עלות) יופיע בו החישוב המדויק של עמלות הפירעון המוקדם אם קיימות.והיה והריבית המשולמת במשכנתא נמוכה מן הריבית הממוצעת בשוק, לא תהיה עמלת פירעון מוקדם.עמלת הפירעון המוקדם קיימת גם במקרים של מחזור משכנתא, ונהוג לחשוב שככל שעמלת הפירעון גבוהה יותר ככה גדלה הכדאיות למחזור ההלוואה, זה נכון על פי רוב, אך מחייב בחינה של על מחזור בפני עצמו. יחד עם זאת, במחזור, כוללים את עלות הפירעון המוקדם בחישוב ובגובה ההלוואה החדשה המבוקשת, והלווה לא נדרש להוסיף את הסכום מכיסו.לצד עמלת הפירעון המוקדם, מתוספת עמלה תפעולית של הבנק בגובה כמה עשרות שקלים, ועמלת הודעה מוקדמת, אותה ניתן לחסוך לחלוטין אם מודיעים לבנק על הכוונה לפרוע את ההלוואה או חלקה, 10 ימים לפני ביצוע הפירעון.קיומו של מסלול “זכאות” בתמהיל ההלוואה מוזיל את עמלת הפירעון המוקדם על פי מפתח שנקבע מראש.

הלוואת גרייסלוח סילוקין מסוג גרייס, קובע כי לתקופה שנקבעה מראש ישלם הלווה רק את הריבית על קרן ההלוואה (גרייס חלקי) או לא ישלם כלל (גרייס מלא).היתרון הגדול של הלוואת הגרייס היא כמובן, הקטנה של ההחזר החודשי לתקופה שנקבעה מראש, החיסרון הוא כמובן העלות. גם בגרייס מלא וגם בגרייס חלקי, קרן ההלוואה נשארת קבועה ומתחילם לשלם אותם רק עם תום תקופת הגרייס.במקרה של גרייס מלא, ישלם הלווה עם תום תקופת הגרייס, ריבית דריבית, שכן קרן ההלוואה צברה ריבית שמתווספת לקרן ההלוואה.הלוואת גרייס מתאימה למשל ללווים שקונים דירה מקבלן, ובתקופת הבנייה גרים בשכירות שאינה מאפשרת להם לשלם את החזר המשכנתא המלא.בדרך כלל, ניתן הגרייס לתקופות קצרות של שנתיים-שלוש, אולם בחלק מהבנקים לדוגמת מזרחי ניתן לקבל גרייס גם לתקופות ארוכות יותר.

הלוואת משכנתא לכל מטרה היא הלוואת משכנתא לכל דבר ועניין העושה שימוש בנכס כבטוחה למתן ההלוואה. ההבדל העיקרי בין הלוואת משכנתא לכל מטרה ובין הלוואת משכנתא לדיור, היא שהלוואת משכנתא לכל מטרה אינה משמשת לרכישה של נכס, אלא ניתנת כנגד נכס קיים. להלוואת משכנתא לכל מטרה מגוון רחב של שימושים, החל בכספים לטובת עזרה / מתנה לבני משפחה, דרך איחוד הלוואות ופריסת חובות אחרים באמצעות הלוואת משכנתא, וכלה בכספים לטובת השקעות הריביות בהלוואת משכנתא לכל מטרה יקרות יותר מהלוואות משכנתא לדיור (בעיקר בגלל שיקולים בנקאיים של הקצאת הון, אבל לא רק) בפועל ניתן לקבל את ההלוואה עד לגובה של 50% משווי הבטוחה (הנכס הממושכן). באפיקי מימון חוץ בנקאיים ניתן לקבל הלוואות משכנתא לכל מטרה גם באחוזי מימון גבוהים יותר (עד 70%) ניתן לקבל הלוואת משכנתא לכל מטרה גם אם על הנכס יש משכנתא קיימת, והסכום אותו ניתן לקבל על פי אחוז המימון המקסימלי, יהיה בניכוי המשכנתא הקיימת הלוואת משכנתא לכל מטרה מאפשרת ללווה למנף את הנכס הקיים לטובת יצירת הון. השימוש היחיד האסור בהלוואת משכנתא לכל מטרה הוא לטובת יצירת הון עצמי לטובת רכישת נכס להשקעה (לזה יש פתרונות חוץ בנקאיים) הבדל משמעותי אחרון בין הלוואת משכנתא לכל מטרה והלוואת משכנתא לדיור, הוא שבהלוואת משכנתא לדיור, כספי המשכנתא אינם מגיעים לחשבונו של הלווה אלא למוכר, וכספי משכנתא לכל מטרה, על פי רוב יועברו ישירות לחשבון הלווה.

שמאות ושמאות מוקדמתבכל הלוואת משכנתא ידרוש הבנק שמאות של הנכס הנרכש על מנת לוודא את שווי הנכס ואת התקינות התכנונית והמשפטית שלו.המקרה היחיד בו לא נדרשת שמאות היא ברכישה של דירה חדשה מקבלן (לא מחיר למשתכן) עם ליווי בנקאי. זה המקרה היחיד בו רק מחיר חוזה הרכישה קובע את שווי הנכס לטובת המימון.השווי הקובע לטובת המימון הבנקאי הוא חוזה הרכישה או הערכת השמאי, הנמוך מבין השניים.עלות השמאות לטובת רכישת נכס, בהפניה בנקאית, היא עלות קבועה מראש (נמוכה מאוד)שמאות מוקדמת נדרשת במקרים בהם הרוכש זקוק למקסימום אחוזי המימון הבנקאים האפשריים בעסקה, ומטרתה היא לוודא שאכן מחיר הרכישה בפועל (המחיר החוזי) תואם את שווי השוק, וניתן יהיה לקבל את הסכום הנדרש.עלות השמאות המוקדמת, הנעשית באופן פרטי יקרה משמעותית, אבל חשובה מאוד, כדי להימנע ממקרה בו חותמים על חוזה ללא אפשרות לקבלת המימון הבנקאי הנדרש.

מחזור משכנתא זו פעולה של לקיחת משכנתא חדשה במקום משכנתא קיימת, לשיפור תנאים ו/או להתאמת תנאי ההחזר למצב כלכלי משתנה.הניסיון מלמד, שאנשים שבודקים את המשכנתאות שלהם אחת לשנה או שנתיים וממחזרים במקרה בו תנאי השוק הנוכחיים עדיפים, חסכים עשרות עד מאות אלפי שקלים הריביות לאורך חיי ההלוואה.אין הגבלה על כמות המחזורים, ו”קצת כאב ראש” יכול להיות שווה המון כסף.את בדיקת כדאיות המחזור, אנחנו במשפחה פיננסית עושים ללא עלות. בחינת היתכנות למחזר משכנתא נעשית באמצעות דו”ח יתרות לסילוק משכנתא, בעמוד הבלוגים שלנו יש פירוט איך להוציא אותו בעצמכן בכל אחד מהבנקים השונים תמחזרו, זה טוב לסביבה וטוב לכם.

ביטוחי משכנתא הם חלק בלתי נפרד מן המשכנא, לכל חייה, ולכן יש לקחת בחשבון את עלות הביטוחים החודשית, גם אם ביחס להחזר ההלוואה הם נראים קטנים.לכל הלוואת משכנתא יש שני ביטוחים:ביטוח חיים לכל אחד מן הלווים. עלות הפרמיה בביטוח זה יורדת לאורך חיי המשכנתא עם הצטמצמות החוב.ביטוח מבנה בתשלום קבוע לאורך כל חיי הלוואה.ללא ביטוחים לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא.הביטוחים נועדו לשמור הן על הבנק והן על הלווה.כל הבנקים מציעים ללווים שירות של ביטוח דרך הבנק, הם מציגים את זה כ’ל מאוד שכן הלקוח לא צריך לעשות כלום. ברוב מקרים זה הרבה יותר יקר מאשר ביטוח בשוק החופשי, ועלות הפער המצטברת יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים בחיי הלוואה. תבדקו את עלויות הביטוח.

מדד תשומות הבנייה הוא נתון שיש לקחת חשבון בכל עסקה של רכישה מקבלן או בנייה עצמית. המדד מייצג את “האינפלציה בתחום הבנייה” ומאחר ומדובר בפרויקטים ארוכים, הקבלנים מצמידים את יתרת החוב של הרוכש למדד תשומות הבנייה. ההשפעה של מדד תשומות הבנייה היא על יתרת קרן החוב של הרוכש לקבלן, וכל עלייה במדד מעלה את גובה החוב של הרוכש כלפי הקבלן. מדד תשומות הבנייה מתפרסם בכל 15 לחודש, עבור החודש הקודם (בדיוק כמו מדד המחירים לצרכן). מאחר ומדד תשומות הבנייה נחשב ל”עלויות נלוות” הבנק אינו מוכן לממן את תוספת העלות בגין מדד תשומות הבנייה מכספי המשכנתא, ולכן יש לקחת אותו בחשבון בבואנו לתכנן את ההון העצמי ואת גובה המימון הנדרש.

טבלה המפרטת את כל נתוני ההלוואה, החל במסלולים השונים, בריבית בכל מסלול, הסכומים והתקופות. עוד כולל לוח הסילוקין את פירוט ההחזרים החודשיים הצפוי בהלוואה כולה ובכל מסלול בנפרד, בחישוב של ההחזר החודשי בגין קרן ההלוואה, ההחזר החודשי בגין הריבית, וההחזר החודשי הכולל של הלוואת המשכנתא. בתום תקופת ההלוואה יתרת התשלום בלוח הסילוקין תהיה 0. בכל מקרה בו אחד ממרכיבי ההלוואה משתנה, הריבית או מדד המחירים לצרכן, מחושב לוח הסילוקין מחדש. בהלוואות המשכנתא השונות ניתן לעשות שימוש בארבעה לוחות סילוקים שונים: לוח סילוקין מסוג שפיצר, לוח סילוקין מסוג קרן שווה, לוח סילוקין מסוג גרייס (חלקי או מלא) ולוח סילוקין מסוג בלון.

הסכמה עקרונית של הבנק למתן האשראי המבוקש, על פי הנתונים שמוצגים על ידי הלקוח. האישור העקרוני הראשוני המופק על ידי הבנק אינו דורש מסמכים, אלא רק תיאור פרטי העסקה, פרטי הלווים והכנסות הלווים. לאישור העקרוני יש מס’ שלבים: אישור עקרוני לבקשה ללא מסמכים אישור עקרוני לאחר בחינת המסמכים (נקרא גם אישור עקרוני נוסף) ואישור סופי – לאחר החיתום אם במהלך אחד השלבים יראה הבנק חוסר התאמות בין הפרטים המתוארים לניירת בפועל הוא יכול לחזור בו מהסכמתו באישור העקרוני. האישור העקרוני יכלול את פרטי הלווים, את שווי הבטוחה (הנכס), את הכנסות והתחייבויות הלווים, את גובה המימון (בסכום ואחוזי מימון) , את מסלול ההלוואה (שהבנק מציע) ואת גובה ההחזר החודשי. החל מספטמבר 2022, מחויבים כל הבנקים באישורים עקרוניים אחידים הכוללים 3 תמהילי “סל” שווים, והם מחויבים לענות על בקשה לקבלת אישור עקרוני דיגיטלית בתוך 5 ימי עבודה. הסלים האחידים: כמו כן יכלול האישור העקרוני החדש את גובה ההחזר החודשי הצפוי ביום לקיחת ההלוואה ואת הצפי המקסימלי אליו יכול להגיע ההחזר, על העלות הכוללת של ההלוואה לאורך השנים (תחזית), ציון המסלולים בהם תתיכן עמלת היוון במקרה של פירעון מוקדם וכן לוח מושגים בנושא משכנתא

הלוואות המשכנתא בבנקים למשכנתאות מפוקחות ומונחות על ידי בנק ישראל, ואחוז המימון האפשרי שונה לפי סוג העסקה. רכישת דירת מגורים ראשונה / יחידה – עד 75% מימון שיפור דיור (רכישה של נכס לפני מכירת הנכס הקודם – עד 70% מימון הלוואת משכנתא לשיפוץ – עד 50% כהלוואת משכנתא לכל מטרה או עד 75% כתוספת להלוואת דיור קיימת במידה והשיפוץ נעשה למטרות הרחבה עם היתרים. הלוואת משכנתא לכל מטרה – עד 50% מימון משווי הנכס

הבנק מחשב את הכנסתו של הלווה כהכנסה פנויה, כלומר, ההכנסה נטו בניכוי התחייבויות ארוכות טווח. התחייבות ארוכת טווח היא כל התחייבות לתקופה של מעל 18 חודשים. מה יחשב כהתחייבות? החזרי הלוואות, הסדרי חוב, תשלום מזונות, חוזים מחייבים וכו’ לצורך חישוב ההכנסה הפנויה מקזזים את ההתחייבויות הארוכות מההכנסה נטו של הלווה. מתוך ההכנסה הפנויה יגזור הבנק את כושר ההחזר של הלקוח.

כושר ההחזר של הלווה הוא נגזרת ישירה של הכנסתו הפנויה. על פי הרגולציה בשוק המשכנתאות סכום ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא מוגבל, מתוך הצורך לשמור על יציבותו הפיננסית של הלווה. על פי בנק ישראל, בתנאי הקצאת הון רגילים, יכול הלווה להחזיר בגין הלוואת המשכנתא עד 40% מהכנסתו הפנויה מדי חודש, אלא שבפועל נוטים הבנקים למשכנתאות לאשר יחס החזר של 35% בלבד. ככלל, ככל שההכנסה הפנויה גבוהה יותר ניתן יהיה לאשר מול הבנק יחס החזר גבוה יותר (בתוך מגבלות הרגולציה. חשוב להכיר, כי על פי הנחיות בנק ישראל, ניתן להגיע גם ליחס החזר של 50% מתוך ההכנסה הפנויה, אך כל יחס החזר העולה על 40% מקפיץ את הקצאת ההון על המשכנתא ל-100% ובכל מייקר אותה באופן משמעותי. (נדיר שזה מבוצע).

גרירת משכנתא פעולה של העברת משכנתא מנכס אחד, בדרך כלל הנכס הנמכר, לנכס אחד, בדרך כלל המכס הנרכש גרירת המשכנתא נכונה באחד מן המקרים הבאים הראשון – תנאי ההלוואה הקיימים, טובים מהתנאים אותם ניתן לקבל, לפי תנאי השוק, בתקופת הזמן הנוכחית השני – הלווה יתקשה לקבל הלוואת משכנתא בתקופה הנוכחית, ולכן, ללא קשר לתנאי ההלוואה, יהיה נכון לגרור את המשכנתא הקיימת במקרה של “שיפור דיור” ניתן לגרור את המשכנתא הקיימת לנכס הנרכש ולקחת בנוסף למשכנתא הקיימת משכנתא נוספת, במידה ונדרשת, לצורך השלמת הרכישה, ובלבד שאחוז המימון הכולל (של שתי המשכנתאות) לא יעלה על 70% משווי הנכס הנרכש אפשרות נוספת לגרירת משכנתא היא גרירת משכנתא לפיקדון! מי שמכר את דירתו וטרם רכש דירת מגורים חדשה, ורוצה לשמור על תנאי המשכנתא הקיימים, יכול לשעבד כנגד המשכנתא הקיימת פיקדון כספי, בגובה יתרת המשכנתא +10% (באמצעות כספי המכירה) חשוב להכיר את האפשרות לגרירת המשכנתא, שכן היא יכולה להוזיל את עלות ההלוואה הכוללת של ההלוואה, כאשר סביבת הריבית בשוק גבוהה ובבעלות ברוכש משכנתא בתנאים עדיפים

משכנתא מדרגה שניה משמעותה משכנתא נוספת שנרשמת על נכס בבעלות הלווה, ולאחר שכבר קיימת משכנתא קודמת על הנכס. דרגה שניה היא הגדרת סדר הנושים במקרה בו הלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו, והנכס ימומש על ידי המלווים. משכנתא מדרגה שניה תירשם רק במקרה בו המשכנתא החדשה נלקחת מגוף מממן שונה (בנק או חברה חוץ בנקאית) מזה שנתן את המשכנתא הקיימת על הנכס על מנת לרשום משכנתא שניה על הנכס, משכנתא מדרגה שניה, נדרשת הסכמה משפטית של הגוף שנתן את המשכנתא הראשונה על הנכס. בנוסף, כמובן, על הלווה להציג כושר החזר התואם את ההחזר של שתי הלוואות המשכנתא על הנכס. על פי רוב, משכנתא מדרגה שניה תהיה באחד מן המקרים הבאים: משכנתא לשיפוץ כנגד נכס קיים הלוואת משכנתא לכל מטרה כנגד נכס קיים מחזור משכנתא מבנק קיים לבנק אחר (אז רישום המשכנתא הוא לתקופה קצרה, עד שתסולק המשכנתא המקורית) הבנק שנתן את המשכנתא הראשונה על הנכס אינו רשאי לסרב לרישום משכנתא מדרגה שניה, אלא במקרים בהם ההתנהלות הפיננסית של הלווה אינה תקינה.

הריבית היא מחיר הכסף! כלומר, כמה כסף נשלם לבנק מעבר לקרן ההלוואה (סכום הכסף המקורי אותו לווינו).ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא יכלול החזר עבור קרן ההלוואה והחזר בגין ריבית.יש סוגים שונים של ריביות, וחשוב להכיר אותן ואת השפעתן על הלוואת המשכנתא לפני שאנו חותמים על מסמכי ההלוואה מול הבנק.ניתן לקרוא עוד על סוגי הריביות בעמוד הבלוגים שלנו.בחלק מן הריביות יכולה להיות גם הצמדה למדד. חשוב לזכור שההצמדה למדד אינה קשורה לריבית ואינה משפיעה עליה באופן ישיר, אלא משפיעה על קרן ההלוואה בלבד.

הבנק קובע את הריביות בהלוואת המשכנתא באופן שונה עבור כל לקוח על פי הפרמטרים הבאים: טיב העסקה – שווי הביטחונות, אחוז המימון הנדרש, תקופת ההלוואה, מספר הלווים ויחס ההחזר מתוך ההכנסה הפנויה. טיב הלקוח – היסטוריית האשראי ודירוג האשראי של הלווה, מצב תעסוקתי, מקצוע, השכלה, גובה ההכנסה ועוד. מדיניות הבנק – בכל זמן נתון יש לכל בנק מטרות ויעדים אחרים, נזילות שונה ועלויות גיוס הון שונות, והן כולם משפיעות על האופן שבו הוא מתמחר את הכסף.

מדד המחירים לצרכן, משקף בכל זמן נתון את גובה האינפלציה (או הדיפלציה) במשק. המדד מתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכל 15 לחודשומתייחס לחודש הקודם. המדד בוחן את שינוי המחיר של כ-1700 מוצרים או שירותים במשק. אנו נתקלים במדד המחירים לצרכן בהלוואת משכנתא במסלולים צמודי מדד בלבד. רעיון ההצמדה למדד נועד לשמור על ערכו הריאלי של הכסף עבור הגוף המלווה. ההצמדה למדד אינה קשורה או משפיעה על הריבית במסלול הצמוד מדד אלא על יתרת קרן ההלוואה. כל שינוי במדד המחירים לצרכן מוביל לעליה או ירידה ביתרת קרן ההלוואה (על פי גובה השינוי באחוזים במדד המחירים לצרכן של החודש הקודם). זו הסיבה שישנם מקרים בהם יתרת החוב לבנק, בהלוואת המשכנתא, גבוהה מקרן ההלוואה המקורית. השימוש במסלולים צמודי מדד חייב להיות מושכל ומתוכנן מראש. יש להם יתרונות, אך חשוב להבין ולקחת בחשבון גם את הסיכונים.

הבנקים למשכנתאות פועלים תחת פיקוח ורגולציה של בנק ישראל, ומכוח הרגולציה הזו מוכתבים אחוזי המימון אותם ניתן לקבל בכל אחת מסוגי הלוואות המשכנתא. אחוז המימון הוא החישוב היחסי של גובה המשכנתא משווי הנכס הנרכש / המשועבד. ככל שאחוז המימון בהלוואה גבוה יותר, הריביות על ההלוואה גבוהות יותר. המימון המקסימלי בהלוואות משכנתא: ברכישת דירת מגורים ראשונה / יחידה – עד 75% מימון משפרי דיור (טרם מכירת דירת המגורים הקודמת) – עד 70% מימון רכישת דירה שנייה / דירה להשקעה – עד 50% מימון (מכל אחד מהנכסים בניכוי הלוואות משכנתא קיימות) הלוואת משכנתא לכל מטרה – לשיפוצים / סגירת הלוואות / אחר – עד 50% מימון

אחוזי מימון – לא ניתן לקבל משכנתא המממנת 100% משווי הרכישה. הרוכשים ידרשו להציג את ההון העצמי שברשותם להשלמת הרכישה (אחוז ההון העצמי הנדרש משתנה מעסקה לעסקה על פי סיווגה). גיל הלווים – אורכה המקסימלי של הלוואת משכנתא הוא 30 שנה, וניתן לקבל משכנתא עד גיל 75 (ובמקרים חריגים עד גיל 80). כלומר, לווה בן 50 יוכל לקבל משכנתא ל-25 שנה ולא ל-30 שנה. יחס החזר – אחוז התשלום החודשי של החזר המשכנתא מההכנסה הפנויה. בנק ישראל קבע יחס החזר מקסימלי של 50%, אולם בפועל הבנקים למשכנתאות מגבילים את יחס ההחזר ל-40% ואפילו פחות. יחד עם זאת, יש לבחון את אחוז ההחזר הנכון לכל לווה על פי צרכיו ויכולותיו. ישנם משתנים רבים ומגוונים בסל האשראי הצרכני, וחשוב להתאים את ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא לסל האשראי הכולל של הלווה. תקינות הנכס הרמה התכנונית והמשפטית – הנכס הנרכש משמש בטוחה עבור הבנק, ולכן נכס שאינו תקין או מבחינה תכנונית (חריגות בנייה למשל) או מבחינה משפטית (בעיות רישום, שעבודים וכו’) לא יוכל לשמש בטוחה להלוואה. התנהלות פיננסית תקינה והיסטוריית אשראי – לווים עם התנהלות פיננסית לא תקינה / היסטוריית אשראי צרכני לא נקיה, יתקשו מוד לקבל משכנתא (פשיטות רגל, הגבלות בחשבון, צ’קים חוזרים או אי כיבוד ממסרים והוראות קבע, חריגה ממסגרות אשראי ואי עמידה בפירעון הלוואות). על פי חוק, החל משנת 2018, אוסף בנק ישראל את כל נתוני ההתנהלות הפיננסית של כל אזרחי ישראל, לרבות צריכת אשראי חוץ בנקאי. נתונים אלו מרכיבים את דירוג אשראי של כל לקוח. הנתונים סודיים ואישיים, אולם, תנאי מקדים לקבלת כל הלוואה כיום הוא מתן אישור מקדים לבנק המלווה לקבל מבנק ישראל את את היסטוריית האשראי של הלווה. כל אחד יכול לבדוק א דירוג האשראי האישי שלו באתר (או באפליקציה) של קפטן קרדיט (פועל במסגרת שת”פ עם בנק ישראל). בדוח ניתן להפקה אחת לשנה ללא עלות.

את מסלולי הלוואות המשכנתא ניתן לחלק לשתי קבוצות עיקריות: הלוואות בריבית קבועה – לאורך תקופת ההלוואה, אין שום שינוי בריבית על ההלוואה, אלא אם כן שונו תנאי ההלוואה. הלוואות בריבית משתנה – אחת לתקופה, שנקבעת מראש, משתנה הריבית על פי מנגנון ידוע מראש. גם ההלוואות בריבית קבועה, וגם ההלוואות בריבית משתנה יכולות להיות צמודות למדד המחירים לצרכן, או שלא, על פי תנאי ההלוואה שסוכמו מראש. המסלולים העיקריים: קל”צ – ריבית קבועה, לא צמודה. הריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה. במסלול הקל”צ אנו יודעים בוודאות את גובה ההחזר החודשי לאורך כל תקופת ההלוואה. על פי הנחיות בנק ישראל 1/3 מגובה ההלוואה חייב להיות במסלול בעל ריבית קבועה, הקל”צ הוא אחד מן המסלולים האלו. קצ”מ (או ק”צ) – ריבית קבועה, צמודת מדד. הריבית קבועה ואינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה, יתרת הקרן צמודה צמודה למדד המחירים לצרכן וחשופה לשינויים על בסיס חודשי. על פי הנחיות בנק ישראל 1/3 מגובה ההלוואה חייב להיות במסלול בעל ריבית קבועה, הקצ”מ הוא אחד מן המסלולים האלו. פריים – הלוואה הצמודה לריבית הפריים הבנקאית. ריבית הפריים היא ריבית הבסיס של בנק ישראל ואליה נוסף מרווח בנקאי קבוע של 1.5%. ריבית הפריים יכולה להשתנות 8 פעמים בשנה, על פי החלטה של בנק ישראל. הרכיב שמשתנה בהחלטת הבנק היא ריבית הבסיס בעוד המרווח הבנקאי על הלוואות הפריים נשאר קבוע. על פי העדכון האחרון של בנק ישראל, הוסר מגבלת האחוז מעל מסלול הפריים וכיום ניתן לקבל עד 2/3 מהלוואת המשכנתא במסלול הפריים. חשוב לזכור כי למרות שריבית הפריים כיום היא הנמוכה ביותר, זהו מסלול בעל פוטנציאל השנתות גדול ומהיר ויש לעשות שימוש מושכל בהלוואות במסלול הפריים. מל”צ – משתנה לא צמודה. הלוואה בריבית קבועה, המשתנה בסיום כל תקופה שנקעה מראש (בדרך כלל 60 חודשים – אך יש גם תקופות קצרות יותר) על בסיס מנגנון שנקבע מראש. מ”צ – משתנה צמודת מדד. הלוואה בריבית משתנה, בדומה מאוד למל”צ, אלא במסלול זה יתרת קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן וחשופה לשינוי מדי חודש. מט”ח – הלוואה בריבית משתנה, בדומה לפריים, ומבוססת על שינוי שערי מט”ח וריבית הלייבור.

פעולה של העברת משכנתא קיימת מנכס משועבד אחד לנכס משועבד אחר. מתי נכון לגרור משכנתא? מה היתרונות והחסרונות בגרירת משכנתא? למה זה טוב? גרירת משכנתא מבוצעת בדרך כלל במקרים בהם אנו מוכרים נכס בבעלותנו, ומסיבות שונות מבקשים לשמור על המשכנתא הקיימת על פני סילוקה ולקיחת חדשה. המקרה הראשון בו נעדיף לגרור את המשכנתא הם בהינתן תנאי ריבית מאוד טובים, טובים בהרבה מתנאי השוק בנקודת הזמן בה נרצה לבצע את השינוי. המקרה השני הוא שינוי מהותי בתנאי הלווה, באופן שיקשה עליו לקבל מימון בנקאי בנקודת הזמן המבוקשת. למשל, לווה שהשתנה מצבו הרפואי ולא יוכל לקבל ביטוח משכנתא כעת, או לווה שהכנסתו ירדה / השתנה, גם כאן באופן שלא יוכל לקבל את המימון הנדרש. במקרה של גרירה, כל זמן שהלווה עומד בתנאי ההלוואה, לא יידרש מבחן הכנסה או כל מבחן אחר, גם אם השתנו תנאי להווה. החסרונות העיקריים? הלווה יידרש למצוא נכס אחר / חדש למשכון ולקבל את אישורו של הבנק למשכון הנכס, בעיקר בהיבט השווי של הנכס החדש וששוויו תואם את גובה ההלוואה מבחינת הרגולציה הבנקאית.

הלוואת משכנתא המיועדת לבני הגיל השלישי (מגיל 60 ואילך).הלוואת משכנתא הפוכה ניתנת על ידי חברות הביטוח ולא על ידי הבנקים המסחריים (לבנק מזרחי טפחות יש מוצר שנקרא משכנתא פנסיונית המיועד לבני הגיל השלישי אך הוא שונה ממשכנתא הפוכה).הרעיון מאחורי המשכנתא ההפוכה הוא שניתן לעשות כבר היום שימוש בשווי הנכס, ללא מכירת הנכס, לכל מטרה נדרשת, לרבות שיפור באיכות החיים.כספי המשכנתא ההפוכה יכולים לשמש לכל מטרה החל מרכישת נכס נוסף, עזרה לילדים, כיסוי הלוואות, השקעות ושיפור רמת החיים.סכום המשכנתא יכול להינתן כסכום חד פעמי או כקצבה חודשית, לפי בחירת הלווה.סכום ההלוואה האפשרי הוא אחוז קבוע מראש, לפי גיל הלווה, מתוך שווי הנכס הקיים. ככל שגיל הלווה גבוה יותר, כך אחוז המימון האפשרי גבוה יותר (טבלאות לאחוזי מימון ניתן למצוא באתרי חברות הביטוח).מאחר ומדובר במוצר לבני הגיל השלישי, שמטרתו העיקרית היא שיפור רמת חיי הלווה, ניתן לבחור במסלולי החזר שונים, החל מהחזר מלא, דרך החזר חלקי וכלה בהלוואת בלון, בה הלווה לא מחזיר כלום בכל חודש. (יורשי הלווה יפרעו את ההלוואה לאחר מכירת הנכס).לצורך זכאות ההלוואה לא נדרש הלווה להוכיח כושר החזר או לביטוח חיים.זהו פתרון מצוין, בהליך קצר וקל, למימוש שווי נכס קיים ללא מימוש הנכס.

הביטוי “חוץ בנקאי” מתקשר אצל רבים ל”שוק אפור” או לפתרונות מימון חשודים. אלא ששוק המשכנתאות הוא שוק משוכלל, וחוץ מהבנקים המסחריים הנותנים משכנתאות וכפופים לרגולציה של בנק ישראל, ישנם מספר רב ומגוון של גופים פיננסיים הנותנים הלוואות משכנתא.בין גופי המימון החוץ בנקאיים ניתן למצוא את רוב חברות הביטוח הגדולות, וכן חברות פיננסים והשקעות ציבוריות ומסודרות.היתרון הגדול של המימון החוץ בנקאי הוא בעובדה שהוא אינו כפוף לרגולציה של בנק ישראל, וכך למשל הוא יכול לתת הלוואת משכנתא על חשבון נכס קיים לטובת רכישת נכס להשקעה (מימון שהבנקים המסחריים אינם יכולים לתת).יתרון נוסף הוא שחברות המימון החוץ בנקאיות מוכנות לתת משכנתא ללווים עם היסטוריית אשראי לא תקינה, מקרים בהם רוב הבנקים מסרבים לתת משכנתא.בנוסף, לחברות הביטוח ישנו מוצר לבני הגיל השלישי, הנקרא משכנתא הפוכה (פירוט והסבר מלא בפוסט נפרד) הנותן פתרון מימון על חשבון נכס קיים, ללא כל מבחן הכנסה וללא צורך בהחזר חודשי.במקרים רבים, בהם נדרש גיוס של הון באמצעות מינוף נכס קיים, או במקרים בהם אחוזי המימון הבנקאיים אינם מספיקים, חברות המימון החוץ בנקאי נותנות פתרון טוב.החיסרון הגדול הוא בעובדה שעלות הכסף, במימון חוץ בנקאי, גבוהה יותר, אלא שמול האלטרנטיבה של העדר פתרון מימוני אחר, עולה חשיבות הפתרון על מחיר הכסף.

ריבית משתנה, פירושה שאחת לתקופה שנקבעה מראש, ריבית המסלול יכולה להשתנות, לעלות או לרדת. לפני תום התקופה תקבלו הודעה מהבנק לגבי השינוי הצפוי.במסלול בריבית משתנה, הריבית אינה יכולה להשתנות בתוך התקופה המוגדרת מראש, ומכאן שהיא מייצרת יציבות וודאות להלוואה. בנקודת שינוי הריבית, ניתן לפרוע את יתרת קרן ההלוואה במסלול ללא עמלות פירעון מוקדם.מנגנון שינוי הריבית נקבע בעת לקיחת ההלוואה.את מסלולי הריבית המשתנה ניתן להצמיד למדד המחירים לצרכן.התקופות המקובלות למסלולי הריבית המשתנה הן שנתיים, חמש שנים ועשר שנים. התקופה הפופולרית ביותר היא חמש שנים.

ריבית קבועה היא רכיב חובה בכל משכנתא. על פי הרגולציה המוכתבת על ידי בנק ישראל לפחות 1/3 מגובה המשכנתא חייב להיות במסלול של ריבית קבועה, וכמובן שניתן לקחת גם יותר מ – 1/3 בריבית קבועה.הרעיון במסלול בריבית קבועה הוא הפשוט ביותר, בכל תקופת הלוואה, וללא קשר לשינויים בשוק, הריבית על ההלוואה תישאר קבועה!!!!המסלול מייצר ללווה ודאות מלאה לגבי גובה ההחזר החודשי, ללא כל סיכון לשינוי, ולכן גובה הריבית במסלול זה יהיה הגובה ביותר.את המסלול בריבית קבועה ניתן לקחת לא צמוד למדד או צמוד למדד. המשמעות של ההצמדה למדד היא שקרן ההלוואה יכולה להשתנות (לעלות או לרדת בהתאם לתנודות במדד המחירים לצרכן) ומכאן שגם ההחזר החודשי יכול להשתהות לפי גובה הקרן, אך הריבית הקבועה, לעולם תישאר קבועה.

הבנקים למשכנתאות משתמשים בשורה של פרמטרים כמנגנון לקביעת גובה הריבית עבור כל הלוואת משכנתא. הכרה של הפרמטרים האלו תאפשר לנו לתכנן טוב יותר את הלוואת המשכנתא ובכך לשפר את הריביות על ההלוואה.רוב הפרמטרים האלו מוסברים כל אחד בנפרד בפוסטים שונים במילון ובעמודי הרשתות החברתיות שלי, אבל החלטתי שחשוב לרכז את עיקרי הדברים, כך שאם תרצו הרחבה על מושג כל שהוא, פשוט תגללו למטה ותגלו אותו.פרופיל הלווה – זה אולי הפרמטר החשוב ביותר. פרופיל הלווה הוא בעצם דירוג האשראי של הלווה, הציון ותעודת הזהות הזהות הבנקאית שלו. זה לא בהכרח האם הוא עשיר או לא, אלא האם ההתנהלות שלו תקינה לאורך השנים.כושר ההחזר – ברור לחלוטין שככל שכושר ההחזר הנומינלי של הלקוח גבוה יותר כך תוזל ההלוואה, אך הכוונה כאן היא גם לאחוז ההחזר מתוך ההכנסה הפנויה. ככל שההכנסה הפנויה גבוהה יותר כך יוכל הבנק לאשר אחוז החזר גבוה יותר מסך ההכנסה.אחוז מימון – ככל שאחוז המימון המבוקש גבוה יותר, הריבית על ההלוואה גבוהה יותר. אחוז המימון מחולק למדרגות,, וככל הניתן, אם ניתן, עשו את ההתאמות על מנת לקחת אחוז מימון נמוך ככל האפשר. מדרגות המימון הן: 45%-1%, 60%-46%, 75%-61%.מטרת ההלוואה – הלוואת משכנתא יכולה להיות למספר מטרות, כאשר הלוואת משכנתא לדיור (רכישת דירה או בנייה עצמית היא הזולה ביותר, הלוואת משכנתא לשיפוצים, הלוואת משכנתא לכל מטרה (סגירת הלוואות, עזרה לבן משפחה, הקמת עסק ועוד).הריביות בשוק – ממוצע ריביות הלוואות המשכנתא השונות בשוק המשכנתאות בכל רגע נתוןעלויות הגיוס של הבנק – הבנק אינו מוכר הלוואות משכנתא מתוך ההון העצמי שלו, אלא מגייס את הכסף מבנק ישראל, ככל שעלות הגיוס שלו נמוכה יותר כך הוא יוכל להציע הלוואות משכנתא זולות יותר, וההיפך. אין ללווה השפעה על הנתון הזה, אולם הכרתו יכולה לתזמן את מועד לקיחת המשכנתא, במידת האפשר.

לוח סילוקין מסוג שקרן שווה מתבסס כל מאפיין מרכזי אחד, החזר חודשי קבוע על חשבון קרן ההלוואה לאורך כל תקופת ההלוואה. הרעיון בלוח סילוקין זה הוא לסלק את קרן ההלוואה כמה שיותר מהר ולפיכך להוזיל את ההלוואה כולה.יתרונות:סילוק מהיר של קרן ההלוואהתשלום ריבית מצטבר זול יותר (בהשוואה לקרן שפיצר על אותו מספר שנים)החזר חודשי שהולך ויורד, שכן קרן ההלוואה קטנה מתשלום לתשלום, והריבית תמיד מחושבת על בסיס יתרת קרן ההלוואה.חסרונות:תשלום חודשי גבוהמעט אופציות בבנקים להלוואה על בסיס לוח סילוקין קרן שווה, ולכן בהיעדר תחרות אמיתית, הריביות על ההלוואה יקרות יותר.החיסרון העיקרי של השיטה, גובה ההחזר החודשי, מוביל לכך שבחלק מן המקרים לוח הסילוקים אינו אטרקטיבי, שכן אם נעשה שימוש בגובה ההחזר בלוח מסוג שפיצר, שבו ההחזר החודשי קבוע ולא יורד על חודש, נקבל הלוואה קצרה יותר ובדרך כלל גם זולה יותר.לוח הסילוקין מסוג קרן שווה מתאים בעיקר ללווים שיכולים לעמוד בהחזר חודשי התחלתי גבוה, אולם רוצים שגובה ההחזר החודשי ילך ויקטן עם השנים (למשל לווים מבוגרים לפני יציאה לפנסיה, או משפחות צעירות לפני ילדים וכו’).על פניו, נראה כאילו לוח סילוקין מסוג קרן שווה מאוד אטרקטיבי וזול, אלא שבחינה של מול לוח שפיצר מעלה שברוב המקרים לוח שפיצר זול יותר.

חיווי האשראי הוא ציון מספרי המדרג את רמת הסיכון של הלווה בהתאם להתנהלותו הפיננסית לאורך השנים.חיווי האשראי מתבסס על מערכת נתוני האשראי המנוהלת על ידי בנק ישראל, ואוספת על כל המידע על ההתנהלות הפיננסית של כלל אזרחי המדינה בעלי חשבונות הבנק (גובה האשראי, הלוואות, פיקדונות, צקים וכו’, וכן על עמידה בהתחייבויות כגון החזרי הלוואות, מסגרות אשראי, חריגות והחזרי צ’קים וממסרים דיגיטליים.החיווי הוא ציון מספרי בין 0-1000.בבואנו לבקש משכנתא מן הבנק בודק הבנק את חיווי האשראי של כלל הלווים בהלוואה.חיווי האשראי הוא אחד הפרמטרים המרכיבים את עלות הריביות שנקבל מהבנק, וככל שהציון יהיה גבוה יותר, הריביות תהינה נמוכות יותר (וההפך).

מערכת של בנק ישראל, הכוללת את כלל נתוני האשראי של כל אזרחי ישראל, בעלי חשבונות בנק והתנהלות פיננסית.המערכת אוספת נתונים מכל הבנקים וגופי האשראי הפועלים תחת פיקוח של בנק ישראל או המפקח על הביטוח – כל הבנקים, כל חברות האשראי, כל חברות הביטוח ו-BDI.המערכת כוללת את פרטינו האישיים לצד פירוט מלא של המידע הבא:רשימת כלל חשבונות הבנק ומסגרות האשראיניצול מסגרות אשראי מאושרות וחריגה מהן (סכומים וזמן)כרטיסי אשראי – מסגרות כרטיסי אשראי ואחוזי ניצולפירוט כל ההלוואות הקיימות לרבות הלוואות בנקאיות, הלוואות בכרטיסי אשראי וכמובן הלוואות משכנתא, תנאי ההלוואה והמסלולים, גובה התשלומים החודשיים, מוסר התשלומים ויתרת הסכומים והתקופות של כל ההלוואות.מידע אישי מרשויות המדינה וגופים ציבוריים, לרבות הוצאה לפועל לגבי כל חוב, הסדרי חובות, ואי עמידה בתשלומי רשויות (מע”מ, מס הכנסה וביטוח לאומי).פירוט כל הצ’קים והוראות הקבע, בכל אחד מן החשבונות , הסכומים ומוסר התשלומים, כך שכל צ’ק או הוראות קבע שלא כובדו בעבר יופיעו בדוח (גם במקרה בודד מלפני שלוש שנים).מטרת המערכת היתה לאגד את המידע על כלל הלווים, באופן אחיד, כך שניתן יהיה להעריך את רמת הסיכון של כל לווה על בסיס ההתנהלות הפיננסית שלו בעבר, ובהתאם לאותה רמת סיכון לתמחר את ההלוואה, באופן שככל שרמת הסיכון נמוכה יותר כך הריביות יהיו נמוכות יותר, וההיפך.כל לווה מקבל ציון בין 0-1000 בגין ההתנהלות הפיננסית שלו (חיווי אשראי). הציון זמין לכל לווה באמצעות מערכת קפטן קרדיט (דוח אישי בחינם פעם בשנה), ובעצם אמור לשרת את הלווה בבואו לנהל מו”מ על הבנק על עלות האשראי שהוא צורך.

פרויקט מחיר למשתכן הינו פרויקט דיור ממשלתי שנועד לסייע להורדת מחירי הדיור.בלי קשר לשאלה האם הוא יעיל או לא, ובלי קשר לעובדה שהפרויקט הופסק, בפועל ישנם פרוייקטים ומכרזים שימומשו בשנים הקרובות בתנאי התוכנית המקוריים, והגרלות מחיר למשתכן ממשיכות להתפרסם כל הזמן באתר משרד השיכון.מטרת התוכנית היא לאפשר לחסרי דיור העומדים בתנאי התוכנית לקבל משכנתא באחוז מימון גבוה יותר מהמקובל (עד 90%) באמצעות שליטה במחיר המכירה של הדירה מול מחיר השוק שלה.במשכנתא רגילה, שלא במחיר למשתכן, אחוז המימון המקסימי הינו 75%,כלומר לרוכשים נדרש הון עצמי של לפחות 25% ממחיר הרכישה בפועל, או ממחיר השמאות של הנכס, הנמוך מבין השניים.במחיר למשתכן, הפכו את התנאים לקבלת המימון, אחוז המימון הבנקאי המקסימלי נותר על 75%, אלא שהוא מחושב ממחיר השמאות הגבוה (שווי השוק הריאלי) ולא מחיר הרכישה, שנמוך משמעותית ממחיר השמאות (על פי תנאי המכרז לקבלנים), וכך, אחוז המימון בפועל גבוה יותר מ-75%, ויכול להגיע במקרים מסוימים עד 90%.ההון העצמי המינימלי הנדרש הינו 100,000 ₪, והשווי המקסימלי לחישוב הנכס הינו 1,800,00 ₪.

ריבית קבועה לא צמודה, היא הריבית המייצרת עבור הלווה 100% וודאות. לוח הסילוקין המלא, גובה ההחזר החודשי והעלות הכוללת של ההלוואה, ידועים מראש ולא ישתנו לאורך כל תקופת ההלוואה. הריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, ללא כל אפשרת לשינוי בגובה הריבית, ללא שום קשר לשינויים בשוק. קרן ההלוואה אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, ומכאן שקרן ההלוואה לעולם תגדל (ובטח שלא תעלה מעל גובה החוב המקורי). היתרון הגדול של הקל”צ היא העובדה שללווה אין “הפתעות” ההחזר החודשי על המסלול ידוע וקבוע. החסרונות של מסלול הקל”צ הן היעדר הגמישות, כלומר, הלווה לא יכול ליהנות מירידות ריבית עתידיות וכל שינוי שיבקש הלווה לעשות במסלול ההלוואה יכול להיות מלווה בעמלת היוון (עמלת פירעון מוקדם) בשל הביטחון שמייצר הקל”צ עבור הלווה זו בדרך כלל הריבית היקרה ביותר (ביטחון עולה כסף) על פי הרגולציה, לפחות 1/3 מגובה הלוואת המשכנתא חייבת להיות בריבית קבועה, הקל”צ היא אחת מהן.

ריבית פריים – ריבית משתנה לא צמודה למדד המחירים לצרכן עוגן ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל, וכל שינוי בריבית בנק ישראל מוביל לשינוי זהה בגובה ריבית הפריים. ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל + רווח בנקאי של 1.5% ריבית הפריים יכולה להשתנות 8 פעמים בשנה (אחת ל-45 יום) על פי החלטת בנק ישראל על גובה הריבית במשק היתרון המשמעותי של הפריים בהלוואת המשכנתא היא העובדה שגובה הריבית אינה נגזרת מתקופת ההלוואה ולכן נוכל לפרוס את מסלול הפריים לתקופה מקסימלית ללא שינוי בדובה הריבית הנקובה. בנוסף, ניתן ליהנות מירידה בריבית במקרים בהם בנק ישראל מוריד את הריבית במשק. החיסרון הגדול הוא כמובן התנודתיות הגבוהה של והסיכון של העלאות ריבית חדות ניתן לשלב עד 2/3 פריים בהלוואת המשכנתא, אולם יש לעשות זאת לאחר שנבחנו המשמעויות והסיכונים הגלומים במסלול הפריים על פי רוב, בהלוואות לדיור נקבל מרווח שלילי מריבית הפריים, כלומר הפחתה של הריבית, ובהלוואות משכנתא לכל מטרה נשלם תוספת על ריבית הפריים (מרווח חיובי)

הריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, ההצמדה למדד המחירים לצרכן היא של קרן ההלוואה ולא של הריבית. המשמעות היא שעם כל שינוי במדד המחירים לצרכן, יהיה שינוי בקרן ההלוואה. קרן ההלוואה היא יתרת החוב לבנק מסכום ההלוואה. בכל פעם שמדד המחירים לצרכן עולה – יתרת החוב גדלה בכל פעם שמדד המחירים לצרכן יורד – יתרת החוב קטנה ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא ישתנה עם כל שינוי במדד, אלא שהשינוי יקרה בגלל שיתרת הקרן השתנתה ולא אחוז הריבית, שכן הריבית קבועה. כל שינוי במדד המחירים לצרכן יוביל לחישוב מחדש של לוח הסילוקין בהלוואה. בריבית קבועה צמודה למדד (ובכלל במסלולים צמודי מדד) יכול להיווצר מצב בו יתרת החוב שלנו לבנק, קרי קרן ההלוואה, גבוהה מן החוב המקורי. היתרון המובהק של ריבית קבועה צמודה למדד היא שגובה הריבית הנקובה (הנומינלית) נמוכה משמעותית ממקבילתה שאינה צמודה, דבר שיכול להשפיע על גובה ההחזר החודשי הראשון של ההלוואה. במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד, נראה, כמעט בוודאות, עלייה של ההחזר החודשי לאורך השנים, נקודה שחשוב לקחת בחשבון על מנת לשמור על היציבות הפיננסית של הלווה לאורך השנים. מאחר ומדובר בריבית קבועה, תיתכן עמלת היוון (פירעון מוקדם), במקרה של מחזור או פירעון ההלוואה לפני המועד המקורי.

ערב משלם בהלוואת המשכנתא, הוא 100% ערב בהלוואה, ומחויב בחלק מן התשלום החודשי של ההלוואה, ולא פחות מ-20% מגובה ההחזר החודשי בהלוואה. הבנק ידרוש הכנסה של ערב המשלם בהלוואה באחד מן המקרים הבאים כושר ההחזר של הלווה או הלווים אינו מספיק גבוה אל מול ההלוואה המבוקשת ההתנהלות הפיננסית של הלווה או הלווים אינה תקינה לחלוטין הוותק התעסוקתי של הלווה או הלווים אינו מספק כושר ההחזר של ערב משלם בהלוואת המשכנתא מחושב באופן שונה ומחמיר יותר, כך שרק 50% מההכנסה הפנויה של הערב המשלם נלקחת בחשבון וממנה מחושב יחס ההחזר בהלוואה. ההכנסה של ערב משלם להלוואת המשכנתא אינה לצמיתות ולכל חיי ההלוואה, וכאשר המצב הפיננסי של הלווים בהלוואה יאפשר להם לעמוד בדרישות הבנק לכושר ההחזר הנדרש, ניתן יהיה להוציא את הערב המשלם מן ההלוואה. ערב משלם יכול להיות רק בן משפחה מקרבה ראשונה, כלומר, הורים, ילדים או אחים (אם כי האופציה של אחים כערבים משלמים פחות “אהובה” על הבנקים) הכנסה של ערב משלם היא דרך מעולה לשפר את כושר ההחזר של הלווים בהלוואה במקרה בהם ההורים, למשל, רוצים לסייע לילדים בהלוואת המשכנתא. ניתן להשתמש בערבים משלמים לא רק על פי דרישת הבנק, אלא גם כחלק מתכנון המשכנתא.

מסמך משפטי באמצעותו מתבצע רישום המשכנתא לטובתו הבנק המלווה על הנכס המשועבד (בדרך כלל הנכס הנרכש, אבל לא רק) את שטר המשכנתא מפיק הבנק המלווה, כלומר הבנק בו נלקחה הלוואת המשכנתא, והוא יכלול את פרטי הנכס, פרטי ההלוואה (סכום), פרטי הלווים ובקשה ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) לרישום המשכנתא לטובת הבנק לכל בנק יש שטר משכנתא ייעודי משלו, והוא מספק ללווה שטר משכנתא החתום על ידי הבנק על שטרות המשכנתא יש לחתום בפני עו”ד, לא לפני שהאחרון הסביר ללווים את המשמעות של אי עמידה בתנאי ההלוואה כפי שהם מפורטים בשטרות המשכנתא עם החתימה על שטרי המשכנתא ירשום עורך הדין של הרוכשים משכנתא לטובת הבנק, ולא ניתן יהיה לעשות שינוי בעלות בנכס הממושכן עד לפירעון הלוואה ישנם שלושה סוגים של שטרות משכנתא רישום משכנתא – לטובת רישום משכנתא חדשה, טרם העברת כספי המשכנתא על ידי הבנק תיקון רישום – או בעת גרירה של המשכנתא לדירה נרכשת אחרת, או כאשר מבוצעים שינויים במבנה ההלוואה (למשל פירעון חלקי) ביטול רישום – עם סיום תשלומי ההלוואה במלואם, לטובת הסרת השעבוד הבנקאי ומחיקת רישום המשכנתא

לוח סילוקין מסוג שפיצראחד מלוחות הסילוקין האפשריים בהלוואת משכנתא (לצד קרן שווה, גרייס או בלון).זהו לוח הסילוקין הפופולרי ביותר. על פי לוח שפיצר הלווה משלם גם קרן וגם ריבית החל מהיות הראשון.המאפיין העיקרי של לוח שפיצר הוא שההחזר החודשי קבוע. אלא שהקביעה הזו נכונה חלקית בלבד, שכן בכל מסלולי המשתנות הקצרות יתכן שינוי חודשי בבסיס הריבית, כמו הפריים והמט”ח, וכן בכל המסלולים צמודי המדד, גם כאן יתכן שינוי חודשי. מכאן שבלוח שפיצר, המורכב ממספר מסלולי הלוואה אנו נראה שינוי (בדרך כלל כלפי מעלה) בגובה ההחזר החודשי. בהלוואה המורכבת מקל”צ בלבד, בלוח שפיצר, גובה ההחזר יהיה קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה.

הלוואת משכנתא היא הלוואה הניתנת כנגד שיעבוד של נכס נדל”ן. הנכס המשועבד, משמש כבטוחה עבור הגוף המלווה (זו לא הבטוחה היחידה שיידרש הלווה להמציא לגוף המלווה). יתרונותיה הגדולים של הלוואת המשכנתא הם הריביות הנמוכות שניתן לקבל בשל היות ההלוואה הלוואה מובטחת, וכמובן תקופה הזמן, עד 30 שנה או עד גיל 75, ארוכה יותר מכל הלוואה שניתן לקבל במערכת הבנקאית.