הקפאת משכנאת אפשרית בשני מצבים עיקריים: במידה ונקלעתם לקושי כלכלי ואתם מעוניינים להקפיא באופן זמני את ההחזרים בגין ההלוואה שלקחתם. מצב שני הוא במידה והחלטתם למכור את הדירה שעליה קיבלתם הלוואה, לרכוש דירה חדשה במקומה ועליה לקבל הלוואה חדשה.

הקפאת המשכנתא בעקבות קושי כלכלי – אנשים נקלעים לקשיים כלכליים ללא כל התראה. הדבר יכול להתרחש בעקבות גירושין, לאור תשלומי מזונות גבוהים, הוצאות רפואיות, פיטורין ועוד. משום שההחזר הוא נתח נכבד מהתקציב החודשי, הרי שאנשים מוצאים עצמם לא יכולים לעמוד בהחזרים אלה לאור הקשיים הכלכליים העומדים בפניהם. מצב נפוץ בו לווים נעזרים באופציה של הקפאת משכנתא היא בעקבות גירושין. כאשר התא המשפחתי מתפרק עולים על הפרק נושאים שונים שקשורים לשותפות של בני הזוג, אחד מהם הוא הדירה שבני הזוג קנו יחד במסגרת הנישואין שלהם. מה שאומר שמלבד הזוגיות שמתפרקת כאן, יעלו על שולחן הדיונים גם היבטים כלכליים. השאלות שנשאלות היא למי שייכת הדירה לאחר הגירושין? מה לגבי תשלומי המשכנתא מעתה והלאה ועוד. פיתרון זה של הקפאת תשלומי משכנתא הינו זמני ומוגבל לפרק זמן קצוב בלבד, הוא מאפשר לעצור את המשך התשלומים עד שתתקבל החלטה קבועה לגבי העניין בין בני הזוג.

הקפאת המשכנתא בעקבות רכישת דירה חדשה – הקפאת משכנתא אפשרית במקרים בהם מוכרים את הדירה, שלטובתה קיבלו משכנתא, ובמקומה קונים דירה אחרת שעליה מבקשים הלוואת משכנתא חדשה. במקרים כאלה ישנן כמה אפשרויות העומדות לרשותם של אלה המעוניינים בקבלת הלוואה החדשה. אפשרות אחת היא מחזור, כלומר, סילוק משכנתא קיימת וקבלת אחת חדשה במקומה (בתנאים חדשים ולעיתים גם בסכומים כסף שונים). אפשרות שניה היא גרירת משכנתא. במקרה כזה מבטלים את שעבוד הדירה הקודמת (שנמכרה) ומשעבדים במקומה את הדירה החדשה. בהליך כזה נשמרים כל התנאים, לרבות הריביות, התמהיל וכיו”ב.

מה חשוב לדעת לפני הקפאה?

לא משנה מהי הסיבה בגינה ביקשתם הקפאת משכנתא, כדאי לבדוק מול הבנק הלווה מהן ההשלכות לכך. יש לקחת בחשבון שמיד לאחר מועד ההקפאה נדרשים להחזרת התשלומים שנדחו. מדובר בהוצאות נוספות לצד אלו הקיימות בשוטף. יש להערך לכך ולוודא שההכנסות הקיימות אכן מאפשרות לעמוד בתשלומים. מומלץ לצמצם ככל האפשר בהוצאות אחרות בלתי נחוצות כדי שלא להיכנס לקשיים כלכליים נוספים, ובמיוחד אם ההליך בוצע בעקבות קושי כלכלי כלשהו.

הקפאת משכנתא איננה רלוונטית בנסיבות מוות של אחד הלווים. במצבים הללו מופעלת פוליסת ביטוח החיים של ההלוואה אשר מכסה את יתרת ההלוואה, והלווים אינם נדרשים להקפיא או להמשיך תשלומים החודשיים. פרט נוסף שחשוב להדגיש הוא שעבור הקפאת התשלומים בנסיבות מצוקה כלכלית גובים הבנקים ריבית נוספת שלרוב היא גבוהה במיוחד. יחד עם זאת, בכל הנסיבות חובה ליידע מראש את הבנק כדי להימנע מפיגורים בתשלומים, זאת כדי לא לפגוע בדירוג האשראי שלכם ולהימנע ממצב שבו הבנק נוקט בהליכים למימוש הנכס.

זכרו, לפני שאתם בוחרים באפשרות הקפאת משכנתא, כדאי לכם להתייעץ עם מומחים בתחום כדי לבחון לעומק מהן האפשרויות הקיימות עבורכם. חברת ריסטרט, המתמחה בזה שנים רבות בכל סוגי המשכנתא ככלל ובמתן ייעוץ פיננסי למשפחות, מזמינה אתכם ליצור קשר על מנת לקבל ליווי אישי מאנשי מקצוע המובילים בתחום המשכנתאות. יחד נעזור לכם להתנהל בצורה נכונה יותר ולבדוק האם ועד כמה אפשרות של הקפאת משכנתא, היא אכן רלוונטית ונכונה עבורכם.

הפוסט הקפאת משכנתא הופיע לראשונה ב-Restart Finance.

גרירת משכנתא הינו מצב של העברת המשכנתא מנכס אחד לנכס אחר שבבעלות הלווה. השיעבוד, שרשום לטובת הבנק להבטחת החזר ההלוואה, עובר מהנכס הקיים לנכס החדש, וסכום המשכנתא שנותר לכם לשלם עובר לנכס החדש באותם תנאים ומסלולים, ועד תום התקופה שחתמתם במקור. מצב זה מתקיים לרוב כאשר הלווה מעוניין לרכוש נכס חדש במקום הנכס הישן בגינו נלקחה משכנתא, וירצה לשמור על תנאי המשכנתא הקיימת.

גרירת משכנתא – מתי מבצעים?

גרירת משכנתא מתחלקת לשני מצבים עיקריים. המצב האידיאלי יותר של גרירת משכנתא מתרחש כאשר הלווה כבר רכש את הנכס החדש, וכל שיש עליו לעשות הוא רק להעביר את המשכנתא מן הנכס הישן לחדש.

המצב השני והמעט יותר מורכב של גרירת משכנתא הוא כאשר הלווה מצא קונים לנכס הישן אך טרם רכש נכס חדש. המורכבות היחסית של הסיטואציה הזו נובעת מכך שלבנק אין עדיין לאן להעביר את המשכון. במצב זה, ובהנחה ותנאי המשכנתא הקיימת טובים, הקונים של הנכס הישן יעבירו לבנק את כספי התשלום בגובה המשכנתא, וברוב המקרים הבנק ידרוש תוספת של 10% לפיקדון עבור המשכנתא הקיימת (מאחר וכבר אין נכס משועבד לטובת המשכנתא) וסכום זה ישמש כבטוחה עבור הבנק. בכך הבנק מחזיק את כספי המשכנתא אצלו בעוד הלווה ממשיך לשלם את המשכנתא באופן חודשי ובתנאים הנוחים. כאשר הלווה ירכוש לבסוף נכס חדש, הבנק יעביר את השעבוד לאותו הנכס, ויספק את כספי המשכנתא לצורך הרכישה. ראוי לציין כי התוספת של 10% אשר הועמדה עבור הבנק כפיקדון תוחזר ללווה.

מומלץ לעשות גרירת משכנתא דרכנו בגלל הידע, הניסיון והמקצועיות. התהליך מתחיל בהגשת בקשה לבנק עם כל המסמכים הנדרשים, קבלת אישור עקרוני מהבנק, צירוף מסמכים נוספים לפי דרישה, חתימה על הלוואה חדשה בהתאם לצורך וביצוע בפועל של הגרירה באמצעות שיעבוד הנכס החדש והסרת השעבוד מהדירה הישנה. אנו בריסטרט נלווה אתכם באופן צמוד לכל אורך תהליך גרירת משכנתא, לאחר בדיקת המקרה הספציפי והמלצות מקצועיות האם כדאי לעשות את התהליך. נגבש עבורכם אסטרטגיה נכונה ומותאמת אישית ונשיג את התנאים הטובים ביותר כדי לחסוך לכם עלויות רבות.

הפוסט גרירת משכנתא הופיע לראשונה ב-Restart Finance.

מסורבי בנקים הם משפחות או יחידים שמפאת מצבם הפיננסי הנוכחי, עבר פיננסי קשה או נכס שאינו בר משכון מוצאים עצמם מסורבים בבנקים למשכנתאות. הבנקים, שהפכו נוקשים יותר ויותר עם השנים בודקים כל לקוח ולקוח בצורה קפדנית ויוצרים קשיים רבים משנה לשנה בדרך ללקיחת משכנתא. מימון למסורבי בנקים הוא מאתגר במיוחד שכן ישנם לא מעט מכשולים בדרך ללקיחת המשכנתא. מה שרוב הישראלים לא יודעים הוא שגם אם הבנק מסרב לתת משכנתא, לא מדובר בסוף פסוק. ישנן דרכים מקצועיות, מגוונות ויצירתיות להתמודד עם האתגר. אז איך אפשר לקבל משכנתא למסורבים? מהם היתרונות והחסרונות של לקיחת משכנתא מסוג זה? ואיך עושים זאת נכון?

במקרה של משכנתא, דעו כי הבנק מעוניין לתת משכנתא לפחות כמו שאתם מעוניינים לקבל אותה. משכנתא עבור הבנק היא עוד מוצר שהבנק מוכר כדי להרוויח כסף, הרבה כסף. הבעיה מתחילה בגלל רגולציות ופיקוח שהבנק נתון להם וגם כאשר הבנק מתקשה למצוא מספיק סיבות לבטוח בכם – שתעמדו בתנאי ההלוואה ותחזירו אותה לפי לוח התשלומים שנקבע. אבל בנקים הם גופים ציבוריים רשמיים ולכן הם צריכים לתת אחת מכמה סיבות לסירוב משכנתא:

1. הכנה לא נכונה של מסמכים לבקשת משכנתא. אם חסרים מסמכים חשובים, הבנק יכול לסרב למתן ההלוואה.

2. בעיות בחשבון העו"ש שלכם, התנהלות לקויה, חזרה של צ'קים ושל הוראות קבע והרשאות לחיוב.

3. חשבון מוגבל או מוגבל חמור בבנק

4. תיקי הוצאה לפועל העומדים נגד המבקש

5. הליכי פשיטת רגל

6. חוסר יכולת כלכלית לעמוד בתשלום החודשי

7. בעיות שונות ברישום של הנכס אותו אתם רוצים לקנות

8. חוסר יציבות תעסוקתית וכלכלית של המבקש

איך למנוע מצב של סירוב משכנתא?

הדרך הטובה ביותר להתמודד עם סירוב משכנתא היא למנוע אותו. כדי למנוע מצב של זה בדרך הקלה ביותר, כדאי להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתא. בעזרתו תבינו כי יש כמה דרכים יעילות למנוע מהבנק לסרב:

• התרחקו מבנקים שסירבו לכם בעבר לבקשה לפתיחת חשבון, הלוואה או בכל נושא אחר.
• אם יש בנק שמכיר אתכם בתור לקוחות בעייתיים, גם אם זה היה לפני מספר שנים, מומלץ לא לפנות אליו כלל.
• בדקו האם אתם עונים על אחת מהסיבות הנפוצות בשביל סירוב משכנתא, כפי שמפורט כאן במאמר. אם כן – חכו עם הבקשה, עד שתסדרו את הנקודות הבעייתיות.
• אם יש לכם דירוג אשראי נמוך – פעלו קודם כל להשגת דירוג טוב יותר.

הבנק, כפי שצוין לעיל, מעדיף לתת הלוואה ולא לסרב. אבל אם הבנק מסרב (זה קורה בדרך כלל באחת מתוך עשר בקשות), כנראה שיש לו סיבה מספיק טובה לכך. בדקו מהי הסיבה לסירוב ונסו לתקן את הבעיה כמיטב יכולתכם. אולי אפשר להביא ערב נוסף, אולי להציג בטוחות, אולי לתקן את דירוג אשראי שלכם ולהראות לבנק שאפשר לסמוך עליכם וכדאי לתת לכם הלוואה. חשוב לזכור כי הקריטריונים לסירוב זהים כמעט בכל הבנקים בארץ ולכן, אם בנק אחד מסרב, רוב הסיכויים שכך יעשה גם בנק אחר. 

איך משיגים משכנתא למסורבים?

כאמור, סירוב של הבנק לתת משכנתא, והיותכם מסורבי משכנתא היא לא המילה האחרונה. למעשה, יש לא מעט גופים שרק מחכים להזדמנות להפוך אתכם ללקוחות שלהם ולכן הם מציעים משכנתא למסורבים בבנק, במסגרות שונות. גם כאן יש מגוון תנאים לקבלת משכנתא, אותם כדאי להכיר לעומק באמצעות הבנת שדה המשחק וקבלת ייעוץ בתחום.

משכנתא מחוץ לבנק או בשמה הפורמלי "משכנתא חוץ בנקאית", ניתנת בין היתר עבור מסורבי משכנתא על ידי גופים חוץ בנקאיים מורשים. אך למרות הפיתוי, חשוב להבין את ההשלכות לפני שבוחרים לקחת משכנתא חוץ בנקאית, כי בכל זאת מדובר על התחייבות מורכבת, שלא תמיד תטיב עם הלווים. בניגוד לבנקים, הכפופים לרגולציות ונהלים נוקשים, גופים חוץ בנקאיים מורשים מפוקחים ופועלים באישור משרד האוצר ויכולים לתת משכנתא למסורבים, יותר בקלות מאשר הבנק. יחד עם זאת, הריבית במשכנתא חוץ בנקאית צפויה להיות מעט יקרה יותר בהשוואה לריביות הממוצעות שהבנקים מציעים, הסיבה לכך היא שלבנקים יש גב פיננסי איתן, לכן הסיכון שלהם נמוך יותר והם יכולים לגלם זאת בריביות ובתנאי המשכנתא.

בכל מקרה, משכנתא למסורבים בדרך זו ניתנת לרוב על בסיס בטחונות. בטחונות יכולים להיות בדמות חיסכון פנסיוני או אחר שיש לכם אצל הגוף המלווה, נכס קיים שהחלטתם למשכן לטובת ההלוואה, שיעבוד נכס של קרובי משפחה וכן הלאה. בנוסף, ניתן לשלב בין כמה גופים חוץ בנקאיים כדי להגיע לסכום המבוקש, אם כי מדובר על ריביות גבוהות יותר מאשר בבנק.

לבסוף, חשוב להבין כי גוף חוץ בנקאי, שמסתכן במתן הלוואה גדולה עבור מסורבי משכנתא, עושה זאת בגלל שיש לו בטחונות – אותם הוא לא יהסס לממש במקרה הצורך וכן בגלל הריביות הגבוהות, שהופכות את הסיכון לקצת יותר כדאי ומשתלם.

הפוסט משכנתא למסורבים הופיע לראשונה ב-Restart Finance.

תמהיל משכנתא הוא מושג שחשוב מאוד להכיר כאשר נכנסים לעולם המשכנתאות. הוא למעשה מייצג את מסלולי הפירעון העתידיים של הלוואת המשכנתא, וכולל בתוכו את התחשיב של סך ההחזר החודשי שתשלמו בכל חודש. סכום הכסף שיחזיר הלווה לבנק לאורך תקופת המשכנתא מתחלק בין שני מרכיבים – הקרן והריבית. תמהילי המשכנתא האפשריים יהיו שונים זה מזה באופן החלוקה בין הקרן והריבית, ופרק הזמן שהלווה יחזיר כל אחד מהמסלולים. קביעת תמהיל המשכנתא מושפעת מהמון פרמטרים, כגון: גובה ההכנסות וההוצאות הממוצעות של הלווה, המצב האישי, המשפחתי והבריאותי שלו, מקום מגוריו, מקום עבודתו והוותק בו, האם מדובר בדירה ראשונה שהוא רוכש וכו'. ישנם גורמים שישפיעו לטובה על תמהיל המשכנתא, כלומר יגרמו להורדת שיעור הריבית או יאפשרו למתוח את תקופת ההחזר על פני פרק זמן ארוך יותר, אך יש גם גורמים שונים שדווקא יעשו את ההיפך – יגרמו להעלאת אחוז הריבית או שלא יאפשרו כלל פניה למסלולי סילוקין מסוימים.

מגבלות החוק על תמהילי משכנתאות

בנק ישראל הציב מספר מגבלות על תמהילי המשכנתאות. בעבר, הניח בנק ישראל לכוחות השוק לשלוט בענף המשכנתאות וכמעט לא התערב בתחום. כאשר הריביות ירדו, מחירי הדירות החלו לעלות, והיקפי המשכנתאות כתוצאה מכך החלו לרדת. בנק ישראל חשש שענף המשכנתאות ייכנס למשבר שאפיין את השוק האמריקאי ב-2008, וכל אלה גרמו לכך שבנק ישראל גייס לעזרתו את הפיקוח על הבנקים שהחל להתערב באופן מסוים בשוק המשכנתאות, על ידי הטלות מגבלות על תמהילי המשכנתאות, וביניהן:

1. אפשרות לכלול בתמהיל המשכנתא מספר מסלולי ריביות משתנות, כאשר הסכום הכולל במסלולים הללו לא יעלה על שליש מסכום המשכנתא.
2. לפחות שליש מסכום המשכנתא חייבים להיות במסלול של ריבית קבועה (צמודה/לא צמודה או שילוב של שניהם).
3. אם תמהיל המשכנתא כולל מסלול ריבית המשתנה בתדירות של פחות מ-5 שנים, אז לא ניתן לקחת יותר משליש מסכום המשכנתא במסלולי ריבית משתנה.

בהגבלות אלה לא נכללים מסלולים אשר משתנים בתדירת של 5 שנים ומעלה. כלומר, בנק ישראל לא מתייחס למסלולים של ריבית צמודה ולא צמודה אשר משתנים רק לאחר 5 שנים כאל ריבית משתנה, ומאפשר לכלול בתמהיל המשכנתא יותר משליש מסכום המשכנתא (בשונה מסעיף 3 לעיל).

איך לבחור את התמהיל הנכון ביותר?

לכל לווה ישנם צרכים ספציפיים והעדפות שונות, ולכן יש צורך לבנות את תמהיל המשכנתא כך שיתאים לצרכים של כל אחד ואחד מהלווים באופן אישי, יחד עם פיזור הסיכון בין המסלולים השונים. מדוע כדי לשלב מסלולים ולבנות תמהיל משכנתא? כי אין מסלול משכנתא מומלץ שהוא הטוב ביותר, לכל מסלול ישנם יתרונות וחסרונות. המטרה העיקרית היא להנות מהיתרונות של כל מסלול ומסלול ובאותה נשימה לצמצם את החשיפה לסיכונים הקיימת במסלולים השונים. ישנם מסלולים קבועים אך עם ריבית גבוהה וללא תחנות יציאה, וישנם מסלולים עם ריביות נמוכות הכוללים תחנות יציאה אך צמודי למדד וגם קיימת חשיפה לשינויים בריבית לאורך תקופת המשכנתא.

לאדם הממוצע אין את הידע הפיננסי המספק כדי להתאים לעצמו תמהיל משכנתא אופטימלי, ובדרך כלל את מירב האנרגיה והזמן, אלה הבוחרים לקחת משכנתא ללא סיוע של יועץ משכנתאות פרטי, משקיעים במרדף אחר הריבית הנמוכה ביותר מבין כל הבנקים, מבלי להקנות חשיבות עליונה לבניית התמהיל עצמו. דרך עבודה זו עלולה לעלות בעשרות ואף במאות אלפי שקלים שיועץ משכנתאות פרטי היה יכול לחסוך לאורך חיי המשכנתא. לדוגמה, בחרתם בתמהיל משכנתא שכולל ריבית פריים, בימים שבהם ריבית הפריים הייתה די גבוהה. אם לאחר זמן מסוים, שיעורי ריבית הפריים החלו להצביע על מגמה של ירידה – אתם במצב טוב, הוזלתם את המשכנתא שלכם. אבל מה אם התחלתם את המשכנתא כשהריבית הייתה נמוכה, ופתאום החלה מגמה של עלייה? מיד תחושו הכבדה על יכולת ההחזר החדשי שלכם. נכון שידע לא תמיד מספיק וצריך גם הרבה מזל, אבל בסופו של דבר בכל תחום יש סטטיסטיקה ויועץ משכנתאות שבקי בכל המתרחש בשוק ידע לבצע את ניהול הסיכונים הנכון עבורכם בהתבסס על נתוני העסקה הספציפית שלכם.

עדיף להסתייע בליווי של יועץ משכנתאות מקצועי שהאינטרס שלכם הוא האינטרס שלו – חיסכון כספי מקסימלי יחד עם תמהיל שמתאים לצרכים שלכם. זכרו – משכנתא לא לוקחים אלא מתכננים.

הפוסט חשיבות תמהיל המשכנתא הופיע לראשונה ב-Restart Finance.