ולאחר שכבר קיימת משכנתא קודמת על הנכס.

דרגה שניה היא הגדרת סדר הנושים במקרה בו הלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו, והנכס ימומש על ידי המלווים.

משכנתא מדרגה שניה תירשם רק במקרה בו המשכנתא החדשה נלקחת מגוף מממן שונה (בנק או חברה חוץ בנקאית) מזה שנתן את המשכנתא הקיימת על הנכס

על מנת לרשום משכנתא שניה על הנכס, משכנתא מדרגה שניה, נדרשת הסכמה משפטית של הגוף שנתן את המשכנתא הראשונה על הנכס.

בנוסף, כמובן, על הלווה להציג כושר החזר התואם את ההחזר של שתי הלוואות המשכנתא על הנכס.

על פי רוב, משכנתא מדרגה שניה תהיה באחד מן המקרים הבאים:

משכנתא לשיפוץ כנגד נכס קיים

הלוואת משכנתא לכל מטרה כנגד נכס קיים

מחזור משכנתא מבנק קיים לבנק אחר (אז רישום המשכנתא הוא לתקופה קצרה, עד שתסולק המשכנתא המקורית)

הבנק שנתן את המשכנתא הראשונה על הנכס אינו רשאי לסרב לרישום משכנתא מדרגה שניה, אלא במקרים בהם ההתנהלות הפיננסית של הלווה אינה תקינה.

הפוסט משכנתא מדרגה שניה הופיע לראשונה ב-Restart Finance.

פעולה של העברת משכנתא מנכס אחד, בדרך כלל הנכס הנמכר, לנכס אחד, בדרך כלל המכס הנרכש

גרירת המשכנתא נכונה באחד מן המקרים הבאים

הראשון – תנאי ההלוואה הקיימים, טובים מהתנאים אותם ניתן לקבל, לפי תנאי השוק, בתקופת הזמן הנוכחית

השני – הלווה יתקשה לקבל הלוואת משכנתא בתקופה הנוכחית, ולכן, ללא קשר לתנאי ההלוואה, יהיה נכון לגרור את המשכנתא הקיימת

במקרה של “שיפור דיור” ניתן לגרור את המשכנתא הקיימת לנכס הנרכש ולקחת בנוסף למשכנתא הקיימת משכנתא נוספת, במידה ונדרשת, לצורך השלמת הרכישה, ובלבד שאחוז המימון הכולל (של שתי המשכנתאות) לא יעלה על 70% משווי הנכס הנרכש

אפשרות נוספת לגרירת משכנתא היא גרירת משכנתא לפיקדון!

מי שמכר את דירתו וטרם רכש דירת מגורים חדשה, ורוצה לשמור על תנאי המשכנתא הקיימים, יכול לשעבד כנגד המשכנתא הקיימת פיקדון כספי, בגובה יתרת המשכנתא +10% (באמצעות כספי המכירה)

חשוב להכיר את האפשרות לגרירת המשכנתא, שכן היא יכולה להוזיל את עלות ההלוואה הכוללת של ההלוואה, כאשר סביבת הריבית בשוק גבוהה ובבעלות ברוכש משכנתא בתנאים עדיפים

הפוסט גרירת משכנתא הופיע לראשונה ב-Restart Finance.

על פי בנק ישראל, בתנאי הקצאת הון רגילים, יכול הלווה להחזיר בגין הלוואת המשכנתא עד 40% מהכנסתו הפנויה מדי חודש, אלא שבפועל נוטים הבנקים למשכנתאות לאשר יחס החזר של 35% בלבד.

ככלל, ככל שההכנסה הפנויה גבוהה יותר ניתן יהיה לאשר מול הבנק יחס החזר גבוה יותר (בתוך מגבלות הרגולציה.

חשוב להכיר, כי על פי הנחיות בנק ישראל, ניתן להגיע גם ליחס החזר של 50% מתוך ההכנסה הפנויה, אך כל יחס החזר העולה על 40% מקפיץ את הקצאת ההון על המשכנתא ל-100% ובכל מייקר אותה באופן משמעותי. (נדיר שזה מבוצע).

הפוסט כושר החזר / יחס החזר הופיע לראשונה ב-Restart Finance.

התחייבות ארוכת טווח היא כל התחייבות לתקופה של מעל 18 חודשים.

מה יחשב כהתחייבות? החזרי הלוואות, הסדרי חוב, תשלום מזונות, חוזים מחייבים וכו’

לצורך חישוב ההכנסה הפנויה מקזזים את ההתחייבויות הארוכות מההכנסה נטו של הלווה. מתוך ההכנסה הפנויה יגזור הבנק את כושר ההחזר של הלקוח.

הפוסט ההכנסה פנויה הופיע לראשונה ב-Restart Finance.

רכישת דירת מגורים ראשונה / יחידה – עד 75% מימון

שיפור דיור (רכישה של נכס לפני מכירת הנכס הקודם – עד 70% מימון

הלוואת משכנתא לשיפוץ – עד 50% כהלוואת משכנתא לכל מטרה או עד 75% כתוספת להלוואת דיור קיימת במידה והשיפוץ נעשה למטרות הרחבה עם היתרים.

הלוואת משכנתא לכל מטרה – עד 50% מימון משווי הנכס

הפוסט אחוזי מימון הופיע לראשונה ב-Restart Finance.

האישור העקרוני הראשוני המופק על ידי הבנק אינו דורש מסמכים, אלא רק תיאור פרטי העסקה, פרטי הלווים והכנסות הלווים.

לאישור העקרוני יש מס’ שלבים:

אישור עקרוני לבקשה ללא מסמכים

אישור עקרוני לאחר בחינת המסמכים (נקרא גם אישור עקרוני נוסף)

ואישור סופי – לאחר החיתום

אם במהלך אחד השלבים יראה הבנק חוסר התאמות בין הפרטים המתוארים לניירת בפועל הוא יכול לחזור בו מהסכמתו באישור העקרוני.

האישור העקרוני יכלול את פרטי הלווים, את שווי הבטוחה (הנכס), את הכנסות והתחייבויות הלווים, את גובה המימון (בסכום ואחוזי מימון) , את מסלול ההלוואה (שהבנק מציע) ואת גובה ההחזר החודשי.

החל מספטמבר 2022, מחויבים כל הבנקים באישורים עקרוניים אחידים הכוללים 3 תמהילי “סל” שווים, והם מחויבים לענות על בקשה לקבלת אישור עקרוני דיגיטלית בתוך 5 ימי עבודה.

הסלים האחידים:

1. 100% קל”צ
2. 50% קל”צ + 50% פריים
3. 33.3% קל”צ + 33.3% פריים + 33.3% מ”צ

כמו כן יכלול האישור העקרוני החדש את גובה ההחזר החודשי הצפוי ביום לקיחת ההלוואה ואת הצפי המקסימלי אליו יכול להגיע ההחזר, על העלות הכוללת של ההלוואה לאורך השנים (תחזית), ציון המסלולים בהם תתיכן עמלת היוון במקרה של פירעון מוקדם וכן לוח מושגים בנושא משכנתא

הפוסט אישור עקרוני הופיע לראשונה ב-Restart Finance.

עוד כולל לוח הסילוקין את פירוט ההחזרים החודשיים הצפוי בהלוואה כולה ובכל מסלול בנפרד, בחישוב של ההחזר החודשי בגין קרן ההלוואה, ההחזר החודשי בגין הריבית, וההחזר החודשי הכולל של הלוואת המשכנתא.

בתום תקופת ההלוואה יתרת התשלום בלוח הסילוקין תהיה 0.

בכל מקרה בו אחד ממרכיבי ההלוואה משתנה, הריבית או מדד המחירים לצרכן, מחושב לוח הסילוקין מחדש.

בהלוואות המשכנתא השונות ניתן לעשות שימוש בארבעה לוחות סילוקים שונים: לוח סילוקין מסוג שפיצר, לוח סילוקין מסוג קרן שווה, לוח סילוקין מסוג גרייס (חלקי או מלא) ולוח סילוקין מסוג בלון.

הפוסט לוח סילוקין הופיע לראשונה ב-Restart Finance.

המדד מייצג את “האינפלציה בתחום הבנייה” ומאחר ומדובר בפרויקטים ארוכים, הקבלנים מצמידים את יתרת החוב של הרוכש למדד תשומות הבנייה.

ההשפעה של מדד תשומות הבנייה היא על יתרת קרן החוב של הרוכש לקבלן, וכל עלייה במדד מעלה את גובה החוב של הרוכש כלפי הקבלן.

מדד תשומות הבנייה מתפרסם בכל 15 לחודש, עבור החודש הקודם (בדיוק כמו מדד המחירים לצרכן).

מאחר ומדד תשומות הבנייה נחשב ל”עלויות נלוות” הבנק אינו מוכן לממן את תוספת העלות בגין מדד תשומות הבנייה מכספי המשכנתא, ולכן יש לקחת אותו בחשבון בבואנו לתכנן את ההון העצמי ואת גובה המימון הנדרש.

הפוסט מדד תשומות הבנייה הופיע לראשונה ב-Restart Finance.

הפוסט ביטוחי משכנתא הופיע לראשונה ב-Restart Finance.

בחינת היתכנות למחזר משכנתא נעשית באמצעות דו”ח יתרות לסילוק משכנתא, בעמוד הבלוגים שלנו יש פירוט איך להוציא אותו בעצמכן בכל אחד מהבנקים השונים

תמחזרו, זה טוב לסביבה וטוב לכם.

הפוסט מחזור משכנתא הופיע לראשונה ב-Restart Finance.